子合作公司五年膨胀905倍!闽系房企建发的背水一战

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原标题:子公司每年扩张905次!福建房企的最后一站来源:观点

说到福建房地产企业,大多数人都会想到“激进”。

以高价收购土地,激烈扩张,利剑指1000亿元,而这种凌厉的战斗风格一度让房地产行业胆战心惊。

然而,“激进”的福建体制也是分裂的。当世茂、阳光城、徐汇、郑融、泰和、荣鑫突破1000亿元的时候,一些房地产企业仍然停滞不前,落在后面。

福建省的老将简发就是其中之一。

如今,当我们意识到危机时,我们也开始“转”,从温顺到凶猛。

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剑法的十亿梦想

剑法诞生于上世纪末。1980年,作为建发集团的核心,建发地产是福建省最早与外商合作开发房地产的企业之一。

建发的房地产业务主要由两个——建发房地产和联发集团经营。

据嘉里披露的数据,2019年建发地产和联发集团的股权销售额分别为581.3亿元和306.4亿元,合计不到900亿元。

即使合同销售额只有995.01亿元,仍徘徊在1000亿元的门槛之外。

站在福建房地产企业之间的激烈势头中,剑法这个“房地产老人”,似乎有些力不从心。

以建发地产为例,根据地产代理商的梳理,在2013年至今的这一轮完整的楼市周期中,虽然该地产企业的销售额一直在增长,但从全面排名来看,一直徘徊在中国50强左右,2015年的第37位成为建发地产历史上排名最好的一次。

看到福建部的年轻一代一个接一个跑过去,剑法开始担心起来。

自2019年年中报告以来,建发股份一直强调,建发地产和联发集团应着眼于“抢销售”和“保护目标”,抓住小市场周期,促进销售规模持续增长。

从近年来的表现来看,在剑法内部,销售规模一直被反复强调。

规模承受压力,“适度”发展日趋激烈,使得土地拍卖市场频频发力。

根据财务报告,2019年,建发房地产及联发集团(建发股份有限公司的经营实体)通过各种方式新增42块土地,新增建筑面积837.16万平方米,其中权益面积624.36万平方米。自2020年初以来,建发在至少6个城市赢得了7块地,其中3块地的地价超过20%。

在土地市场取得巨大进步的同时,建发面临着日益扩大的债务规模。

数据显示,2015年至2019年,建发股份的负债率呈上升趋势,分别为73.18%、74.15%、75.06%、74.98%和77.62%。总负债也从2015年的727.63亿元攀升至2292.94亿元。此外,其中72.50人,

另一方面,随着土地的高溢价收购,2019年,建发股份两大主营业务的毛利率双双下降。其中,房地产开发业务毛利率为28.69%,同比下降6.68个百分点。

如何平衡规模、负债和利润是建发迈向1000亿元必须考虑的问题。

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为了寻找资金,这家子公司每年扩张905次

7月19日,资本市场的两项公告引起了关注。

主角是剑法。建发公司先后发布了两个融资公告,即公司债券公开发行计划和可再生公司债券公开发行计划,规模不超过100亿元,融资总额不超过200亿元。

这200亿的概念是什么?我们应该知道,融创自2020年以来只发行了153亿元公司债券,销售规模超过5000亿元。虽然发展规模还没有超过1000亿元,但已经借了200亿元。

融资的主要目的是还钱。200亿元融资背后是建行流动负债的巨大压力。根据财务报告,2016年至2019年,建发股份的流动负债分别为648.59亿元、838.57亿元、1107.74亿元和1662.37亿元,分别占总负债的69.15%、63.74%、67.94%和72.50%。

在债务上升的压力下

2016年3月1日,香港上市公司西南环保股份有限公司正式更名为“建发国际投资集团有限公司”(“建发国际”)。至此,建发地产成功借壳上市。

根据天空调查数据,建发国际是建发集团有限公司的成员企业,是由建发房地产集团有限公司(建发房地产)控股的香港主板上市公司,持股比例为66.88%。大多数核心成员来自剑法集团。

资料来源天眼查

根据建发国际2019年年报,其签约销售额为507.8亿元,占建发地产总销售额的70.4%,占建发股份整个房地产板块的51%。

根据企业公告,2016-2019年和2020年上半年,建发国际的物业销售收入分别约为1116万元、101亿元、248亿元、508亿元和258亿元。

图源無房

在过去的三四年里,国际剑法的规模几乎每年翻一番。2017年,它实现了从数千万到数十亿的快速增长,规模直接扩大了905倍!

建发国际的规模飞跃得益于建发国际在苏州开发的独墅湾别墅项目。

2017年,仅一期项目的销售额就占建发国际当年确认销售额的70.5%。加上清晰的城市化布局,建发国际取得了惊人的规模扩张。

然而,在规模的冲刺背后,建发国际正走着一条极其快速且高度杠杆化的道路。

统计显示,建发国际2017年和2018年的净负债率超过200%。尽管2019年净负债比率同比下降66个百分点,至176%,但仍处于行业高水平。

作为建发地产控股的海外子公司,建发国际的支持显而易见。

据《无房》报道,在建发国际2019年的长期非流动负债中,间接控股股东贷款230.82亿元,同比增长43.5%,占公司长期计息负债的比重最大,这部分贷款来自近亲控股公司,资本成本约为5.7%,未来债务偿还压力相对较小。

根据这一势头,建发股份借的200亿美元很可能将用于帮助建发国际的“孙子”。

一个值得注意的现象是,风能数据显示,2016年至2018年,建发国际的当前比率分别为2.60、2.33和2.29,2019年降至1.84,为近五年来的最低水平。

换句话说,建发国际短期偿债能力下降,债务压力加大。

尽管如此,建发国际继续买入买入买入。

根据克尔的数据,仅在2020年上半年,建发国际就赢得了16块土地,新增土地储备和建设总面积约172万平方米,新增股权价值约283亿元。

此外,这些阴谋大部分被建发国际吞并了。数据显示,2020年新增土地储备权益比例将达到94.4%,从2016年的51%上升到2019年的72%。

目前,当合作征地在房地产界流行起来的时候,令人惊讶的是,建发国际却做了相反的事情。

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逆潮流而动,大举扩张

2019年底,厦门途泰迎来了一年一度的收官之战。

在这个一直“挤牙膏”的岛上,有两块地。中海、平安、钟君、建发、徐汇等16家房地产企业正整装待发,想要啃掉这两块肥肉。

在这两块稀缺土地中,“芳湖2019P05”地块因起拍价61亿元而备受关注。这意味着这片土地已经成为厦门拍摄前的总价之王,任何50美分的涨幅都将成为历史。

在地球拍卖开始时,钟君喊了73.5亿元,直接加了12亿元。经过几轮小幅度的提价,这块土地最终以75.25亿元的价格售出,每套公寓的底价达到了43123元。

新土地王的赢家既不是当地的房地产企业,也不是全国知名的房地产企业,而是一家名为恒荣辰的企业。

这个“恒荣早晨”是从哪里来的?

有人嘲笑,是恒大融创。

没人猜对了。第二天,媒体发现t

根据年报,2019年报告期内,建发地产和联发集团新增土地42宗,新增建筑面积约837.16万平方米,其中权益面积约624.36万平方米。有很多像“芳湖2019P05”。

剑法对土壤储存的渴望是显而易见的。这种焦虑也传到了剑法国际。

过去,建发国际的土地储备主要分布在二线和实力较强的二线城市。2020年上半年,建发国际开始在一线城市发挥实力,先后在北京和上海赢得三块地,也推高了整体征地成本。

然而与此同时,对建发国际的肆意收购也带来了新的隐忧。

根据克尔的数据,今年上半年,建发国际的落地成本价高达20360元/,同比增长171%。随着土地收购成本的上升,未来可能会出现收入增加而利润不增加的现象。

根据韩毅智库的数据,早在2019年,建发国际的毛利率为25.86%,比2018年同期低7.4个百分点,低于EH50房地产企业32.61%的平均水平。

同时,C&D国际近三年的基本每股收益大幅下降,分别为1715.0%、165.8%和3.1%。

要扩大规模,就必须付出利润的代价。

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结束

在疫情的洗礼下,房地产企业的龙头恒大喊出了“控制规模”的口号。

在领导兄弟严格控制储土的同时,一些大中型房企感到“吃不饱”,继续疯狂地拿土地“储粮”。

显然,房地产行业的分化正在加剧,“有人怕,有人赌”。

面对债务上升和利润下降的风险,建发疯狂的土地收购与其说是一场赌博,不如说是最后的生存。

毕竟,在日新月异的房地产行业,无论是中央企业还是民营企业;头部和腰部:

跑不过别人,只能被淘汰。